זוג לפני החתונה? תכנון נכון של רכישת הדירות יכול לחסוך לכם כסף!

אתם זוג צעיר וחושבים להתחתן?

יש החלטה אחת שתוכל לחסוך לכם הרבה מאוד כסף, אם תבצעו אותה לפני החתונה.

אם אתם זוג צעיר לפני החתונה, או שהנכם הורים לזוג כזה, ובהנחה וצברתם הון עצמי מינימלי או שבכוונת ההורים לתת לכם מתנה "כסף לדירה" – אתם בשלב קריטי שבו ביכולתכם לחסוך הרבה כסף – אם תפעלו עכשיו, לפני החתונה.

לרכישת דירה בישראל נלווים תשלומים נוספים – תשלום לעו"ד, תשלום למתווך (אם השתמשתם בשירותיו), וכן תשלום מס רכישה. מס רכישה שמשולם לרשות המסים בתוך 60 יום מביצוע עסקה נדל"נית, שהוא מועד חתימת החוזה מול המוכר - אם רכשתם דירה יד שניה, או מול הקבלן - אם רכשתם דירה חדשה.

כיצד יודעים כמה מס נשלם?

כדי לדעת כמה מס ניאלץ נשלם רשות המסים קבעה מדרגות. גובה המדרגות אינו קבוע – הוא מתעדכן אחת לשנה, בתחילתה, בצמוד לשינוי במדד של השנה החולפת. קיימים חישובים שונים עבור מי שזו עבורו דירה ראשונה ועבור מי שזו עבורו דירה נוספת, והכוונה לכל דירה נוספת - רשות המסים לא מבדילה בין דירה שניה, שלישית ועשירית (על אף שיתכן שמעל מספר מסוים של דירות תיחשבו למי שעוסקים בנדל"ן ואז כל החישובים משתנים.)

אלו הן מדרגות המס המעודכנות לשנת 2024 עבור רוכשי דירה ראשונה:

על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%

על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%

על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%

על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%

אלו הן מדרגות המס המעודכנות לשנת 2024 עבור רוכשי דירה נוספת:

על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%

על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%

כלומר, אם תרצו לרכוש דירה נוספת תיאלצו לשלם מס 8% מהשקל הראשון.

מי נחשב רוכש? (או: פה קבור הכלב)

לפי "חזקת התא המשפחתי" - "רוכש" הוא רוכשי הדירה בפועל, בני/בנות זוגם שמתגוררים עימם וילדיהם הקטינים שאינם נשואים. ההגדרה נועדה למנוע מצב שבו אדם רושם את נכסיו על שם בן/בת הזוג או הילדים הקטינים, רק במטרה שלא לשלם את המס.

כלומר, מהרגע שבו הזוג נרשם כנשואים – כל רכישה שיבצעו כאילו ביצעו אותה יחדיו.

אם יבצע הזוג רכישה בנפרד של שתי דירות בטרם ינשאו, וירשמו כל דירה על שם אחד מהם – יראו בהם רשות המסים כאילו שניהם רוכשי דירה ראשונה!

ולכן ימוסו כל אחת מהדירות בהתאם במיסוי של דירה ראשונה.

בואו ניקח דוגמה מספרית לפני שתירדמו לי...

זוג צעיר שמשתכר כ-24,000 ש"ח נטו בחודש. עבדו קצת, חסכו קצת, קיבלו קצת במתנה מההורים – והצליחו להגיע להון עצמי של 800,000 ש"ח.

עפ"י חישוב יבש של יכולת ההחזר, הבנק יראה לנכון להעמיד להם משכנתא מקסימלית של 1,600,000 ש"ח.

הזוג שלנו צופה פני העתיד ולכן רוצה לבצע רכישה של שתי דירות – הראשונה בסכום של 1,600,000 ש"ח בה יגורו, והשניה בסכום של 800,000 ש"ח אותה ישכירו.

אם יבצע הזוג רכישה של שתי דירות לאחר הנישואים יאלצו לשלם את מס הרכישה הבא:

עבור הדירה הראשונה לא ישלמו מס רכישה כלל מכיוון שמחיר הדירה מתחת למדרגת המס הראשונה.

עבור הדירה השניה ישלמו מס רכישה עפ"י החישוב: 800,000*0.08 = 64,000 = כלומר, ידרש תשלום מס רכישה של 64,000 ש"ח.

במקרה שבו היו רוכשים את הדירות לפני הנישואים - לא ישלמו מס רכישה כלל ובכלל עבור שני הנכסים!

כמובן, קיימת גם האלטרנטיבה השלישית, שבמסגרתה הזוג הולך בתלם ורוכש דירת מגורים יחידה בלבד בסכום כולל של 2,400,000 ש"ח.

עבור הרכישה הנ"ל ידרשו לשלם מס רכישה עפ"י החישוב:

2,400,000-2,347,040)*0.05 + (2,347,040-1,978,745)*0.035 = 15,538

כלומר, במקרה שבו ירכשו דירה יחידה בסכום המרבי העומד לרשותם ישלמו מס רכישה ע"ס 17,127 ש"ח.

לסיכום, אם אתם זוג מתוכנן שרואה את עתידו ביחד – מקווה שזכיתי להכיר לכם את ה"טריק" המיסוי של רכישת שתי דירות טרום הנישואים, ואולי גם חסכתי לכם סכום משמעותי בזכות כך.

מכירים זוג לפי החתונה? שתפו איתם את הפוסט!