רכישת דירה מקבלן - כל מה שצריך לדעת

מהם היתרונות ברכישת דירה חדשה מקבלן להשקעה?

אם אין בבעלותכם דירה, או שבבעלותכם דירה יחידה – יש יתרונות רבים לרכישת דירה חדשה מקבלן, או כפי שרבים מכנים אותה "דירה על הנייר".

מאמצע שנת 2022, חלה ירידה דרסטית בכמות הרכישות של הדירות החדשות שנבעה בעיקר בגלל עליות הריבית הגבוהות אשר השית בנק ישראל על המשק. בסך הכל בתקופה של שנה, העלה בנק ישראל את הריבית עשרה פעמים(!), מריבית של 0.1% באפריל 2022 ועד ריבית מירבית של 4.75% במאי 2023. עלייה פתאומית כזאת ייקרה משמעותית את המשכנתא ע"י כך שהיא הגדילה את החזרי המשכנתא לה נדרשים רוכשי הדירות – מה שהרחיק רוכשים פוטנציאליים מהיכולת לרכוש את הדירה בה חפצו.

בעקבות כך הרוכשים הפסיקו לרכוש דירות, מהלך אשר הוביל לירידה של עד 50% בכמות הדירות הנמכרות, מהלך אשר הלחיץ את הקבלנים והביא אותם לצאת למבצעים נרחבים.

אז על אילו מבצעים מדובר? (או: למה אני רואה 20/80 בכל פרסומת):

בטח ראיתם פרסומים של מבצעים 20/80, או 10/90 – אבל מה זה בכלל אומר?

אז קודם כל קצת רקע:

בעת רכישת דירה מקבלן, נידרש לשלם סכום ראשוני בהתאם למפורט בחוזה. בדרך כלל הסכום ינוע בין 7%-20%.

במקרה שהקבלן טרם קיבל היתר בניה, מה שקרוי בפי הקבלן שלב ה"פרי-סייל", נידרש לשלם 7% בלבד והסכום יופקד בנאמנות עד אשר הקבלן יקבל היתר בנייה. לאחר קבלת היתר הבניה הנכסף, נידרש להשלים לסכום אותו קבענו בחוזה, אשר בדר"כ עומד על 20%.

למה דווקא 20%? זהו הרווח של היזם בעסקה, אותו הבנק רוצה להבטיח בטרם שחרור הכספים לשלב הבניה. אפשר לחפור על כך עמוק יותר, אך נימנע בשלב זה.

מה לגבי תשלום ה-80% הנותרים בעסקה?

עד לתקופה הנוכחית, היה מקובל שמחלקים את התשלום לפעימות. תקופת בנייה בדר"כ נמשכת שנתיים, קרי 24 חודשים, אז את התקופה הזו מחלקים לרבעונים, בכל רבעון (3 חודשים) משלמים את החלק היחסי לקבלן. במקרה שלנו, כל רבעון הינו שלושה חודשים, ובמסגרתו בכל פעימה כזו ישולם 10% מסך העסקה. ועוד לא הגענו לחלק הגרוע. לכל הסכום היתה הצמדה למדד תשומות הבנייה, הצמדה שיכולה להגדיל את התשלום בפועל לקבלן ב-10%!

אז מה המבצע פה?

אין פעימות! במבצע 20/80 הקבלן סופג על עצמו התשלומים וסופג על עצמו את מדד המחירים לצרכן. תשלמו 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה (או 7% והשלמה ל-20% בקבלת היתר, למי שהקשיב ) – ואת היתרה תצטרכו לשלם רק במועד קבלת המפתח!

נשאלת השאלה - מה היתרונות?

1. מחיר הדירה לא צמוד למדד תשומות הבנייה, חסכון שיכול להגיע ל-10% במחיר הסופי שהייתם אמורים לשלם לקבלו אם הייתם קונים עפ"י לוח התשלומים הרגיל.

2. הון עצמי נדרש לעסקה נמוך מאוד. עבור מחיר דירה של 2 מ' ש"ח, נדרש הון עצמי של 400 אלף ש"ח בלבד (ואפילו פחות מכך, אבל על כך אכתוב בפעם אחרת...).

3. ריבית בנק ישראל אמנם במגמת ירידה (איטית, אך בטוחה), אבל הצפי שתקח גם שנה או יותר עד שתחזור לרמה סבירה של 2%-3% , אליה מנסה לשאוף בנק ישראל. כלומר, במועד שבו תזדקקו ליתרת הכסף לתשלום לקבלן – הצפי הוא שהריבית על המשכנתא תהיה נמוכה יותר, ואז תצטרכו להחזיר פחות כסף לבנק.

4. מקבעים את מחיר הדירה היום ומצמידים את עצמכם למחירי הדיור. למי שלא היה בעניינים בשני העשורים האחרונים, מחירי הדיור עלו בממוצע ב-20 השנים האחרונות ב-6% בממוצע לשנה

עבור מחיר דירה של 2 מ' ש"ח, מדובר בעליה שנתית של 120,000 ש"ח בשנה אחת בלבד. עבור רבים, זהו קצב עליה גבוה יותר מאשר היכולת שלהם לחסוך, כלומר אם אין ביכולתם לחסוך 120 אלף ש"ח בכל שנה בשנים הקרובות – כנראה שבעוד שנה כבר לא תוכלו לרכוש אותה ותיאלצו להתפשר על דירה אחרת.

לסיכום - רכישת דירה חדשה מקבלן זו השקעה מצויינת ובעיקר בעת הנוכחית. בפעם האחרונה בה נראו מבצעי עומק כאלו מרחבים היתה בתקופת הקורונה, וכולנו יודעים מה קרה למחירי הדיור מיד אחרי.

מצאתם פרויקט ספציפי שאתם מעוניינים בו ורוצים להתייעץ עליו? רשמו לנו בתגובות!